vicios ocultos

Vicios ocultos en mi vivienda. ¿Cómo puedo reclamar?

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Vicios ocultos | «Compré una vivienda de segunda mano para irme a vivir con mi familia al centro. A simple vista me enamoraron las calidades, el espacio, luminosidad, zona, servicios… pero cuando nos instalamos allí todo era un poco caótico porque empezaron a surgir fallos y problemas que a simple vista no se podían apreciar y que el comprador no nos quiso indicar, seguramente por miedo a perder una venta ¿Qué podemos hacer? ¿Sería posible reclamar?»

Un vicio oculto, se define en el artículo 1.484 del Código Civil como:

«El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos»

Es decir, que para nuestro ordenamiento jurídico se tendrá en cuenta:

  1. Que existan defectos
  2. Que estén ocultos a la simple apreciación
  3. Que afecten al uso de la cosa vendida (no solo tiene que ser una vivienda)
  4. Que dichos fallos hubieran modificado la decisión de compra del comprador o el precio que pagó por ellos.
  5. Que el comprador no tenga un perfil experto.

En el caso de las viviendas, que es el ejemplo que poníamos al iniciar este texto, se pueden considerar vicios ocultos:

  • Vivienda afectada por derramas extraordinarias (que debieron aprobarse antes de la venta).
  • Problemas en las tuberías
  • Aluminosis

Cuando se produce una compraventa entre particulares (es decir, cuando NO lo compramos a una empresa) el comprador es un particular, no un consumidor. Ojo a este matiz porque no es una simple cuestión literaria ni un capricho de manual de estilo. Tiene importancia en grado tal que al comprador de un bien a otro particular no se aplica lo previsto en el Real Decreto Legislativo 1/2007, sobre garantías en cuyo Artículo 59 Ámbito de aplicación nos dice «1. Son contratos con consumidores y usuarios los realizados entre un consumidor o un usuario y un empresario.» Ese Real Decreto Legislativo 1/2007 cuando habla de garantías (que es el ámbito que nos ocupa) AL CONSUMIDOR dice:

j) “garantía comercial”: todo compromiso asumido por un empresario o un productor (el “garante”) frente al consumidor y usuario, además de sus obligaciones legales con respecto a la garantía de conformidad, de reembolsar el precio pagado, sustituir o reparar el bien o prestar un servicio relacionado con él, en caso de que no se cumplan las especificaciones o cualquier otro elemento no relacionado con la conformidad del bien con el contrato, enunciados en el documento de garantía o en la publicidad correspondiente, disponible en el momento o antes de la celebración del contrato.

Pero como os hemos comentado, esto no es aplicable en la compra entre particulares. Entre particulares desaparece la figura del consumidor/usuario por no haber un empresario garante.

Pero esto no significa que estemos indefensos respecto a los vicios ocultos en tal caso, sino que se aplica la normativa general que establece el Código Civil sobre compraventa. El CC lo denomina “saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios” -Redhibición es la acción por la que un comprador tiene el derecho de pedirla nulidad de una venta y obligar al vendedor a que vuelva a quedarse con el objeto, si este tiene un vicio redhibitorio.- El vendedor tiene que salir garante de los vicios o defectos que presente aquello que vendió, pero deben darse una serie de requisitos para conseguir que la ley obligue al vendedor al saneamiento o redhibición. Vamos a ver cuáles son para que sepas si se ajustan a tu caso. Algunos ya los hemos mencionado cuando establecíamos el marco legal que nos afecta al artículo que os proponemos esta semana. Merece la pena incluso recalcarlos:

Vicios ocultos: Requisitos para reclamar con éxito

  • Tiene que haber vicio oculto. Importante el matiz de oculto. Oculto a la vista y a los conocimientos de quien compra.
  • Debe ser grave. Que afecte al uso, impida o dificulte el disfrute o funcionamiento pleno.
  • Afecte a la decisión de compra: el comprador habría pagado menos o incluso no habría comprado de haberlo sabido.
  • El fallo o el vicio, se debió dar antes de producirse la venta. Si ha surgido después de cambiar de manos el propietario es quien se hace cargo.
  • Hay que reclamar en plazo: 6 meses. Según el art. 1490 del Código Civil «La acción se extingue a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida» ¿Qué sucederá si reclamamos después de esa fecha límite? Que habremos perdido el derecho a reclamar. Podríamos atacar otras vías como la resolución del contrato de compraventa alegando que una de las partes ha incumplido su obligación; o solicitar la nulidad de ese contrato alegando que se firmó por error o mala fe del vendedor.

Un aspecto muy importante que debemos apuntarnos es que la carga de prueba corresponde al comprador. Esto significa que quien compra es quien tiene que reunir toda aquella documentación que acredite la existencia de los vicios así como la preexistencia de estos a la fecha de firma del contrato o de producirse la venta efectiva.

Si accedemos a poner una reclamación en el plazo estipulado (6 meses inmediatamente posteriores a la compra-venta del producto) sí estaremos en condiciones de ejercer ese derecho de saneamiento y tal como nos dice el artículo 1.486 del Código Civil podemos elegir por resarcirnos de las siguiente formas:

  • Redhibición: como hemos explicado, es la marcha atrás en todo el proceso. El comprador devuelve el producto con vicios ocultos y el vendedor devuelve el dinero.
  • Quanta Minoris: es hacer una reducción del precio, proporcional a los desperfectos y limitaciones que ocasionan esos vicios ocultos, en base al criterio de los peritos designados para valorarlo.
  • ¿Daños y perjuicios? Si además de presentar el producto los vicios ocultos se demuestra que el comprador los conocía en el momento de la venta, el comprador puede reclamar daños y perjuicios (caso de optar por la redhibición y no por la Quanta Minoris).

En nuestra sociedad, permanentemente se dan situaciones de compra-venta entre particulares. Miles de ellas al día. Si has comprado algún bien (no solo tienen que ser viviendas pero también) y has descubierto posteriormente que posee fallos en su funcionamiento o de otro tipo, consúltanos y te atenderemos de inmediato. La primera consulta es gratuita. 

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