impagos-vecinos-morosos

Impagos en comunidades de vecinos. Utilidad del abogado.

Share on Facebook0Share on Google+0Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn8Pin on Pinterest0

Impagos en comunidades de vecinos. Utilidad del abogado.Ser presidente de una comunidad de vecinos es un quebradero de cabeza. A la marcha normal y bienintencionada de una propiedad colectiva (que es lo que te toca gestionar por un tiempo), hay que añadir el litigio con los impagos en lo que a los gastos comunitarios se refiere por parte de ciertos vecinos morosos.

Ten en cuenta que si te toca ser presidente de tu comunidad, casi seguro que vas a tener que lidiar con esa realidad. Más de un 70% de las Comunidades de Vecinos alojan en su interior a algún/os vecinos que no hacen frente a sus compromisos de pago para con los gastos comunes. 

¿Qué pasos hay que seguir? Lo primero que tenemos que saber es que existen dos vías para reclamar los impagos de esas cuotas:

  • Una vía amistosa.
  • Una vía judicial.

Si la Comunidad tiene fundadas sospechas de que el vecino no va a pagar, se puede acudir directamente al monitorio, pero la vía más cautelosa es avanzar primero por la reclamación amistosa. La reclamación amistosa, es aquella en la que el Presidente de la Comunidad se dirige al propietario para comunicarle su situación, los impagos con que está perjudicando a su comunidad y le conmine a pagarlos. Anotación: ser amistoso no significa pecar de inocente. Asegúrate de dejar constancia de esa invitación amistosa a subsanar la deuda. Dejar constancia de ello ayudará a demostrar después (en caso de necesitar la solución judicial) que se intentó de buena fe desde el principio. El vecino moroso tendrá más difícil alegar indefensión (aunque deben darse más pasos para cortarle esa vía).

Es una circunstancia que puede ser muy incómoda. Tus vecinos, son las personas con la que convives. Muchas veces las ves más que a tus padres o hermanos. Tener que interponer una reclamación amistosa o judicial no es fácil. Muchos se aprovechan de eso, sabedores de que para ir a mayores tiene que haber un consenso entre propietarios. No faltará el buenísmo de quienes le quieran dar una segunda oportunidad. El moroso sabe todo eso y probablemente jugará con los elementos si no para evitar pagar, sí al menos para retrasar al máximo su compromiso.

Por lo tanto lo primero que tiene que tener muy claro el presidente y su equipo de gobierno es el derecho a reclamar el pago de los impagos al vecino moroso. Es un derecho legítimo porque la Comunidad de Vecinos tiene que hacer frente como tal a sus compromisos de pago (personal, proveedores, gastos administrativos, mantenimiento…) paguen o no sus vecinos miembros. Esto significa que cuando un vecino no paga su parte ésta no queda sin abonar.  Los demás, los que están al corriente de pago, la han pagado por él. Y además de legítimo, es un derecho legal porque está recogido en el Art. 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando afirma:

«los copropietarios están obligados al pago de los gastos generales de mantenimiento, el fondo de reserva y los gastos extraordinarios de las reparaciones del inmueble en el tiempo y forma que determine la junta de propietarios»

 La letrada titular de nuestro despacho, Carmen Díaz de Magdalena nos apunta que «para poder reclamar el pago de las deudas a un vecino moroso, las mismas han de estar vencidas y liquidadas».

Impagos. Tipos y vías de solución.

Todos los impagos generan una dificultad a la comunidad. Todos los impagos, convierten a un vecino al corriente de pago en un vecino que debe dinero a la comunidad, es decir, a sus vecinos. Pero no todos los impagos son iguales en su naturaleza ni en su intención. Los hay ocasionales o habituales.

Los impagos ocasionales, se dan puntualmente por causas concretas. Por ejemplo, ha podido haber un error en los datos bancarios, con la domiciliación… La vía de solución es la amistosa, como es lógico, comunicando al propietario el defecto para que se subsane. También puede ocurrir que el vecino no esté de acuerdo con una derrama, con un gasto extraordinario… en este caso corresponde al presidente explicarle que esa iniciativa se ha aprobado en la Junta de Propietarios y por tanto, la necesidad y obligación de hacer frente a su pago. Y puede ocurrir, que el vecino atraviese un mal momento y puntualmente no pueda hacer frente a ese pago pese a su voluntad de colaborar. En este caso la junta vecinal debería aprobar unas medidas consensuadas para ponerse al día con las cuotas de acuerdo con su situación, es decir, un calendario de pagos específico para ese vecino.

Puede haber sin embargo, impagos que se hacen crónicos como un esguince mal curado. Son vecinos que pueden estar en un proceso personal en el que se niegan a hacer frente a ese coste. Los casos más habituales son los de aquella pareja que se está divorciando y no paga en tanto que se determina quién se queda con la vivienda; la de los herederos del inmueble que no están de acuerdo con quién lo ostentará en el futuro y que entre tanto unos por otros nadie paga; la del que está vendiendo la casa y le quiere colgar al cliente los meses de comunidad que se deben… (Por cierto, si vas a comprar un piso heredas las deudas que el mismo tenga con la comunidad ¡Infórmate antes!). En estos casos, igualmente la comunidad tiene que comunicar al propietario la situación de impagos de forma amistosa y si no acudir a la vía judicial con el acuerdo por mayoría en la Junta de Vecinos, donde esta cuestión debe recogerse en el Orden del Día. Importante.

El procedimiento monitorio

Para iniciar un procedimiento monitorio, estando la comunidad de acuerdo en su mayoría, basta con acudir al juzgado y solicitar el documento para su puesta en marcha. En este punto no se requiere abogado ni procurador, aunque siempre iremos más seguros de la mano de un letrado. Con el monitorio, el juez abrirá un plazo de 20 días para que el vecino haga una de estas tres cosas: nada, pagar u oponerse al pago. Si no hace nada, entrará en la vía ejecutiva, es decir que se podrán intervenir sus bienes hasta subsanar lo debido. Si paga, todo termina. Si se niega a pagar se iniciaría un proceso judicial ordinario. Cabe aquí aclarar que si el propietario es un banco, la promotora… es decir una persona jurídica, el procedimiento es el mismo.

La utilidad del abogado, es máxima claro está si se inicia esa vía judicial ordinaria aunque siempre es prudente que la comunidad cuente con todas las garantías que al actuar da el conocer en profundidad la Ley de Propiedad Horizontal y otras normas que le afectan como por ejemplo la Ley Orgánica de Protección de Datos, que regula entre otras muchas cosas la forma en que comunicamos de forma pública la deuda y el deudor y cuyo incumplimiento puede acarrear sanciones de entre 600 y 600.000 € a la Comunidad. Siempre es bueno contar con el consejo de un abogado de cabecera en la comunidad. Por ejemplo, un abogado nos ahorrará tiempo y dinero antes de iniciar el procedimiento monitorio porque sabrá explicarnos los requisitos que se han de dar para poder solicitarlo:

  1. Identificar las cuotas en el título constitutivo del vecino.
  2. Recoger los costes de mantenimiento ordinarios y extraordinarios debidos.
  3. Presupuesto del Ejercicio/os a que afecta los impagos aprobado/os por la Junta de Vecinos.
  4. Reconocimiento de la deuda por parte de la comunidad.
  5. Negativa del vecino deudor a pagar.

 

¿Qué tendrá que pagar el vecino deudor?

Deber dinero a tus vecinos no es buena idea. Aquel que se ahorra la cuota de su comunidad de vecinos se puede enfrentar al pago de:

  1. Las cuotas debidas.
  2. Los intereses de demora (que pueden oscilar entre el 4% y el 8% del total).
  3. Costas judiciales por las diligencias puestas en marcha.
  4. Gastos del banco por devolución de recibos etc.
  5. Honorarios de abogados, procuradores…

Un artículo de Clipping Relaciones Públicas, agencia de Marketing Jurídico para Despacho Díaz de Magdalena.


SI DESEA HACERNOS ALGUNA CONSULTA SOBRE SU COMUNIDAD DE VECINOS UTILICE EL FORMULARIO QUE TIENE A CONTINUACIÓN


¡Pregúntenos!