Cómo afecta la muerte de un propietario al inquilino de una vivienda

Cómo afecta la muerte de un propietario al inquilino de una vivienda

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¿Comprar o alquilar? Frente a otros países de la Unión Europea, o incluso del resto del mundo, en España vivimos asentados en una mentalidad del ladrillo, de la inversión que ha visto en los últimos años perder adeptos por los siguientes motivos fundamentales:

  • La grave crisis económica por la que ha atravesado nuestro país
  • La nueva concepción de otra forma de vida de la población más joven
  • La inestabilidad laboral y por tanto los movimientos territoriales de las personas o las nuevas familias
  • Las dificultades de acceso por parte de las entidades financieras a nuevos créditos hipotecarios
  • El retraso de la edad de emancipación por falta de recursos básicos

 El alquiler de viviendas está alcanzando puestos hasta ahora desconocidos, pero el hecho de optar por esta opción también lleva adheridos alguna serie de riesgos como lo es el fallecimiento de su propietario durante el periodo en el que a una persona le ha sido arrendada esa vivienda. Para cualquier hijo o descendiente que obtiene una herencia con una vivienda, es un “regalo” que en el caso de no tener interés en ser usada como vivienda personal, ésta disponga ya de unos inquilinos estables con una trayectoria, que le aseguren una buena fuente de ingresos familiar.

Sin embargo en los últimos tiempos estamos asistiendo a uno de los mayores auges de cifras de herencias que se rechazan o repudian. Según los datos que maneja el Consejo General del Notariado, durante el ejercicio de 2017 se contabilizaron 42.987 rechazos, un 10,8% más que un año antes y casi un 290% más que en 2007.

Cuáles son los principales motivos para la renuncia de una herencia

Entre los principales motivos que llevan a una persona a la renuncia de una herencia se encuentran:

  • Los elevados impuestos de sucesiones y donaciones, muy por encima de otros países de la Unión Europea.
  • Las deudas vinculadas a una herencia. Es el caso por ejemplo de aquellas viviendas sobre las que todavía existe una hipoteca y el heredero no está dispuesto a hacerse cargo de ella.

Si quieres saber cuáles son las comunidades autónomas que más afectadas se están viendo por esta situación, aquí te marcamos las principales. A la cabeza  Andalucía y Cataluña lideran el ranking con más de 8.100 en cada caso, seguidas a una distancia considerable por Madrid (4.168), Comunidad Valenciana (3.961), Castilla y León (2.630) y Galicia (2.537). A la cola y en contraposición con estas no encontramos aquellas que tienen menos de 1.000 como son Cantabria, Extremadura, Navarra y La Rioja.

Ser inquilino ante esta situación

Ante este panorama hay muchos inquilinos que siendo conocedores de que sus arrendadores poseen una patología o que tienen una edad avanzada, estén preocupados ante una futuro incierto que pueda ver peligrar la estabilidad de su hogar o las condiciones que en este momento se ven reflejadas en su contrato.

Por ello vamos a analizar cuáles son los principales supuestos por en los que puede verse el inquilino, tras el fallecimiento de su casero. la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil indica explícitamente:

“El fallecimiento del arrendador no afecta al contrato, que sigue vigente en sus mismos términos hasta que llegue el plazo pactado inicialmente”

Si su arrendador es el propietario del espacio que tiene alquilado puede estar tranquilo, el contrato seguirá vigente en las mismas condiciones hasta el momento en el que llegue la fecha de finalización del mismo.

En el caso de que haya una repudia de la herencia por parte del heredero en el momento del fallecimiento, se estudiará la existencia de otras personas con el mismo nivel de derechos ante la herencia. En el caso de ser así y teniendo en cuenta que la repudia supone un rechazo voluntario de la misma, serán los otros miembros los que se repartan la misma y tomen las decisiones que estimen oportunas al respecto. En el caso de que sea el único heredero, será cuando está herencia pase a sus respectivos herederos, a la siguiente línea de sucesión.

El Código Civil en su artículo 932 lo recoge de la siguiente manera:

“Repudiando la herencia el pariente más próximo, si es solo, o si fueren varios, todos los parientes más próximos llamados por la ley, heredarán los del grado siguiente por su propio derecho y sin que puedan representar al repudiante”.

Este sería el proceso en el caso de no existir testamento en el momento del fallecimiento, pero ¿qué ocurre si existe? En el caso de existir y de que haya un conocimiento explícito de la persona de un miembro que repudia la herencia, se encuentra ante la posibilidad de elegir a otras personas que ocupen el lugar de aquella que ha decidido de forma libre y tomando la iniciativa no formar parte del reparto.

 

Si eres inquilino distingue entre un arrendador propietario o usufructuario

Aquí residirá una de las principales claves de cara al contrato de un inmueble que se encuentre vigente en el momento del fallecimiento. Si la persona que alquila la vivienda es el propietario de la misma, todo seguirá en los mismos términos hasta la fecha de finalización del contrato; pero si por el contrario esa persona es usufructuaria, los nuevos dueños de la vivienda tendrán tres posibilidades diferentes:

  • Rescindir el contrato
  • Mantener el contrato que existe en el momento de la muerte
  • Establecer un nuevo contrato con las modificaciones que consideren oportunas y por supuesto que estén dispuestas a ser aceptadas por los inquilinos.

 

La excepción que puede perjudicar de forma directa al inquilino

Como en cualquier circunstancia de este tipo hay una excepción por la cual el contrato de arrendamiento quedaría vencido en el mismo momento, con independencia de que su arrendador fuera propietario o usufructuario. La necesidad de sus descendientes. Si estos pueden demostrar que necesitan esa vivienda para su uso y existe una necesidad real al respecto, el contrato quedará roto con independencia de que exista una fecha de vencimiento posterior. En este caso la ley establece una condición para los contratos realizados antes y después del curso 2016 por la cual se establece que debe estar recogida en el mismo mediante una de sus cláusulas.

Si se encuentra en cualquiera de las dos partes y desconoce cuáles son sus posibilidades ante una situación tan controvertida como esta, le aconsejamos que se ponga en manos de un profesional. Nosotros desde el Despacho Díaz de Magdalena le ofrecemos la posibilidad de nos consulte su caso sin ningún tipo de compromiso.

Si quiere conocer más sobre posibilidades de renuncia de herencias le dejamos otros artículos como la Renuncia a beneficio de inventario.