Vamos a analizar la Reforma Hipotecaria aparecida gracias a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (conocida como la nueva “Ley Hipotecaria”) dado el interés que suscita para gran parte de nuestros lectores. La nueva Ley Hipotecaria supone una reforma significativa de la regulación actual de los préstamos o créditos inmobiliarios (en particular, de los hipotecarios). Tal es el volumen de cambios que introduce, que también genera un alto volumen de dudas en nuestros lectores. Tratemos de resolverlas juntos.
RETROACTIVIDAD
Sobre el carácter retroactivo de esta nueva ley tenemos que decir que no tendrá tal carácter retroactivo. No tener la retroactividad significa que no afecta a las condiciones que tienen aprobadas las hipotecas previas a la aprobación de esta nueva ley.
Ahora bien, para aquellas hipotecas previas a la aprobación de la nueva ley hipotecaria que deseen ser reformadas o renovadas, sí afectará la nueva ley. Es decir una vez renegociada la hipoteca sí se tendrán que reformar siguiendo los parámetros que establece la nueva ley hipotecaria española.
La nueva ley hipotecaria por lo tanto:
- No afecta a las hipotecas preexistentes
- Afecta a las hipotecas nuevas
- Afectadas modificaciones o renovaciones de las hipotecas preexistentes
La Ley solo se aplica a los contratos de préstamo, donde la entidad prestamista sean personas físicas o jurídicas que intervienen en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o dónde el prestatario sea una persona física.
Reforma hipotecaria: qué tiene de nuevo
Ante cualquier reforma, lo que más llama la atención de cualquier observador es evaluar previsiblemente que aporta de novedad. A continuación, vamos a tratar de desgranar todas las novedades más interesantes que nos aporta la reforma hipotecaria. De entre ellas podríamos destacar:
- Información y publicidad del préstamo: Tras la explosión del escándalo de las cláusulas suelo y de tantas otras cláusulas abusivas, la nueva reforma hipotecaria persigue crear un ecosistema donde la información que ofrecen los bancos sean mucho más clara. Esto incluye tanto la información que se transmite de manera formal al potencial hipotecado como a los mensajes publicitarios acerca de la hipoteca, durante la fase pre contractual. Lo que se busca es que el consumidor haga una compra consciente de ese producto financiero.
- Costes asociados al préstamo: Otro de los aspectos que recientemente han generado controversia en la relación consumidor-entidad financiera ha sido el de los gastos hipotecarios. Nuestra nueva ley hipotecaria persigue a dejar estos parámetros bastante claros asignando a cada uno de los actores Un rol preciso respecto a que costos corresponderán a cada uno, cuáles el prestamista (gestoría, los aranceles notariales y registrales y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) y cuáles al prestatario (tasación y copias de escritura). En cualquier caso el notario revisará todo este reparto en la autorización de la escritura.
- Las comisiones por amortización anticipada: Pasan a ser del 2% los 10 primeros años y del 1,5% los siguientes para tipo fijo, mientras que para el tipo variable serán del 0,25% los tres primeros años y del 0,15% los restantes.
- Obviamente quedan prohibidas las cláusulas suelo.
- Cambiar de entidad de crédito o las condiciones del contrato es libre y está exento de costes.
- Ejecutar la hipoteca: Divide el plazo de amortización en dos mitades. Durante la primera mitad, Para ejecutar la hipoteca será preciso un impago de 12 meses o que suponga un 3% de la cantidad debida. En la segunda mitad para ejecutar la hipoteca se requerirá el impago de 15 cuotas o un impago por valor del 7% de la cantidad adeudada.
- No será posible asociar el crédito hipotecario a la contratación de otros productos de esa misma entidad financiera.
- Sin duda que, buscando reducir la alta tasa de impagos de hipotecas propia de nuestra economía en años anteriores, la entidad que concede el préstamo está obligada a investigar financieramente al prestatario. Para ello puede acudir a la Central de Información de Riesgos del Banco de España o a otras entidades de crédito con el fin de recabar información.
Si piensas suscribir un préstamo hipotecario y deseas informarte acerca de las condiciones imperantes tras la nueva reforma hipotecaria, estamos aquí para ayudarte. Somos un despacho de abogados y economistas especialistas en víabilidad, Derecho mercantil y bancario. Nuestra sede central está en Madrid y tenemos sedes en provincias como Murcia toda la Comunidad Valenciana o Almería.
