Comunidades de propietarios

Comunidades de propietarios: ¿pueden prohibir las viviendas turísticas en su finca?

Las Comunidades de Propietarios no son ajenas al boom de las nuevas tecnologías, que todo lo impregna. Con el boom de los pisos de alquiler turísitico, muchas fincas se enfrentan a “vecinos de paso” cuyo ritmo vital, tiempos y sonidos distan mucho de los habituales residentes. Las quejas se suceden en cascada y muchas comunidades ya se preguntan si pueden emular a aquellas elitistas comunidades de propietarios de Park Avenue [Manhattan] que prohíben tener animales o dedicarse a según qué labores y abolir la existencia de cualquier uso turístico en su seno. Veamos en este post si les asiste el derecho. De momento, se les puede comprender. Que no te toque encima del tuyo un piso destinado a alquiler turístico porque vas a saber qué es el ruido. En ese sentido, es fácil empatizar tanto con la persona que le saca un rendimiento económico extraordinario al piso (como veremos) como con las Comunidades de propietarios.

Comunidades de Propietarios ante un nuevo fenómeno. 

AirB&B. Ese es el fenómeno. Es una plataforma donde puedes subir fotografías de tu apartamento, decorado, bonito, bien situado o no, asignarle un precio por noche y convertirte en una verdadera alternativa a la oferta hotelera de la zona. Si vives en ciudades abarrotadas de turistas como Madrid, Barcelona o Granada, casi seguro lo llenas. Si tu apartamento está medio bien, lo puedes poner a 90-100 €/noche. Solo con los fines de semana de un mes de cuatro tandas puedes sacarle entre 540-800 € al mes, repetimos, solo con los fines de semana, teniendo en cuenta que te pillen solo dos noches (por ejemplo viernes y sábado). El resto de la semana el piso está libre. Pero atención: también te lo pueden alquilar más días de la semana, gente que se desplaza por trabajo, gente que va a un evento o concierto concreto; para pasar un puente, visitar a la familia… A todos los efectos es una disponibilidad por días, como si fuera un hotel. La APP de AirB&B te permite construir una reputación [los huéspedes te van dando valoraciones como anfitrión y al apartamento] anexar servicios [garaje; acompañar por la ciudad etc.] Las Comunidades de Vecinos ven como uno de sus propietarios se convierte en un verdadero empresario hotelero en medio de su propia finca.

¿Se puede hablar de un Boom?

Comunidades de propietariosY tanto que se puede. De esto saben mucho en las Comunidades de propietarios. Te anotamos cifras de 2016: Más de 1,2 millones de visitantes de Barcelona se alojaron en viviendas intermediadas por la plataforma. Los usuarios de Airbnb en España crecieron un 82% en ese mismo año 2016 lo que supone 5,4 millones de visitantes en España movidos a través de Air B&B. Es una verdadera barbaridad. A primeros de 2017, existían en la plataforma 187.000 espacios anunciados. Son muchísimos. Raro es el edificio de vecinos [o casa de vecinos como decían nuestros padres] que no cuenta en su haber con un apartamento de AirB&B.

Arnaldo Muñoz, responsable de Airbnb en España apunta datos que pueden explicar este fenómeno: de promedio, en España, el propietario de un piso en AirB&B le saca 3.300 euros alquilándolo unas 36 noches al año (91,66 €/noche de media). Sumados todos los días nos salen apenas 7 semanas ¿Imaginas que alquilas un piso normalito por 3300 €/mes? Imposible. Pero si lo alquilas por noches sueltas como piso turístico es un negociazo digan lo que digan las Comunidades de propietarios.

¿Pueden prohibir las comunidades de vecinos el efecto AirB&B dentro de ellas?

Ahora mismo sí y no. Ahora mismo (a fecha de este artículo) de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se necesita un acuerdo por unanimidad de todos los vecinos, es decir: sí se puede. No se puede, porque el vecino propietario que quiere alquilar su piso como turístico no va a votar en contra de su propio interés, así que no votará a favor de la prohibición. A efectos técnicos se puede, llevado a la práctica, no se está pudiendo porque la opinión del interesado paraliza la moción.

Si las comunidades de propietarios quieren prohibir los pisos turísticos en su seno, tendrían que modificar los estatutos, y ahora mismo, solo podrían hacerlo por acuerdo unánime de todos los propietarios (incluido el que lo alquila a turistas) por lo dispuesto en el art. 17.6 de la LPH.

Movimientos tácticos

Se están reuniendo diversos agentes para tratar de regular el panorama: la Secretaria de Estado de Turismo; representantes de la Federación de Municipios (FEMP); consejeros y directores generales de todas las CCAA… Todos llevan en la mochila una cofradía de vecinos quejándose y de empresarios del gremio hostelero protestando. A todos les aprieta el cambio. Lo que se está barajando es ni más ni menos que un plan para la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. El cambio consistiría en pasar de un acuerdo por unanimidad en la Junta Vecinal para prohibirlo, a los tres quintos. Es decir, con que tres de cada cinco vecinos votara a favor de la prohibición se conseguiría. Se pretende facilitar el veto de las comunidades de propietarios a los pisos turísticos como sea.

Pero lo más importante es tocar el bolsillo de la gente. Otro de los problemas que está ocasionando el boom del alquiler turístico es que dispara el precio del alquiler habitual en las zonas y reduce drásticamente la oferta disponible. Esto está ocasionando un verdadero problema de vivienda para muchas personas que se ven con serias dificultades para alquilar una vivienda. La solución parecen haberla encontrado tocando la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para uso turístico se quieren implementar dos medidas:

  • Que el piso se alquile por un periodo no inferior a los siete días consecutivos, es decir, que sí o sí lo alquiles por una semana (cosa que se puede apalabrar con el cliente y hacer el “chancullo” porque lo puedes poner la semana entera al precio del fin de semana, que el huésped solo esté el fin de semana y de cara a la firma poner que lo reserva por una semana). Si de verdad te lo alquilan toda la semana, bendito problema para el propietario. En fin…
  • Que el volumen total de contratación no supere en ningún caso los 45 días al año. Esto sí es un limitante.

Alternativas a considerar

Mientras no se pase del requisito de unanimidad al de tres quintos, muy complejo será modificar los estatutos para prohibir el alquiler turístico. Pero eso no da derecho de pernada al turista. Si se hicieran actividades que resulten molestas para los vecinos ya es otra historia. La Ley de Propiedad Horizontal prevé:

” al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos  que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”

Os recomendamos igualmente leer nuestro artículo RUIDOS DE TU VECINO ¿CÓMO COMBATIRLOS LEGALMENTE? y también TRANSFORMACIÓN DE LAS CIUDADES POR EL ALQUILER TURÍSTICO DE VIVIENDAS EN ESPAÑA para más información si estás interesado en este tema.

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